Rescisão de contrato de locação por ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis

Diante de imprevisibilidades que podem surgir no decorrer de relações contratuais, surgem os questionamentos quanto às formas de proceder nestas relações firmadas anteriormente, principalmente com relação à rescisão contratual unilateral, tanto por parte do locador quanto por parte do locatário do imóvel.

Assim, urge esclarecer que, nos termos do artigo 478 do Código Civil, disciplinado pela Lei nº 10.406/02, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.

            Diante deste mandamento normativo, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, por meio da Apelação Cível nº 70043502699, proferida pela Décima Sexta Câmara Cível, elucida que poderá haver rescisão antecipada do contrato de locação, com base na teoria da imprevisão, quando o fato for imprevisível, elidindo-se a multa compensatória decorrente de rescisão antecipada. No entanto, o colendo Tribunal adverte que para que haja incidência de tal regra, “não basta a mera alegação de dificuldades financeiras decorrentes de suposta força maior”.

Assim, o artigo 480 do Código Civil prevê que quando houver onerosidade excessiva para uma das partes, esta poderá pleitear seu ajustamento a fim de evitar que caia em mora. Desta forma, é aconselhável que a parte que se encontra-se em inadimplência, ou à beira desta, realize uma notificação à locadora relatando sua intenção de deixar o imóvel ou de providenciar uma negociação entre ambas. Isso porque é possível que haja um acordo entre as partes contratantes, que poderá ser uma suspensão do pagamento por prazo determinado, a flexibilização do vencimento das parcelas, entre outras opções que sejam benéficas à ambas as partes, evitando a onerosidade excessiva e viabilizando o prosseguimento da relação contratada. Isso porque, de acordo com decisão proferida nos autos da Apelação Cível nº 70022257380, TJRS, deve-se considerar “os princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, que permeiam a contratualidade, bem como o princípio pacta sunt servanda”.

Caso ainda assim opte-se pela rescisão prematura do contrato de locação e a parte locadora exija multa compensatória, esta deverá ser “adequada e suficiente para recompor as perdas derivadas da rescisão prematura do contrato” (vide Apelação Cível nº 70043502699, TJRS). Isso porque, inicialmente, a cláusula contratual que estipula a previsão de multa em caso de haver rescisão unilateral do contrato antes da data de sua finalização, “não se reveste de abusividade, constituindo-se em explicitação e segurança contratual para ambas as partes” (vide Apelação Cível nº 70022257380, TJRS). Deste modo, inicialmente, imperiosa se faz a discussão contratual entre ambas as partes em busca da sua melhor resolução, diante de um cenário inimaginável que exige o rompimento da relação contratual, como é o caso de uma pandemia, por exemplo.

No entanto, quando a tentativa de acordo restar inexitosa, caberá à parte ofendida ingressar na via judicial para ter satisfeito seu direito, justificando-se na excessiva onerosidade que o contrato apresenta frente à sua situação particular ocasionada por uma fato imprevisível ou extraordinário.

Em suma, o tema da rescisão prematura do contrato de locação derivada de casos de imprevisibilidade e acontecimentos extraordinários, que tem como base o artigo 478 do Código Civil, é pouco legislado e será analisado caso a caso com base no rol probatório de documentos juntados ao processo.

 

Referências:

BRASIL, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível para acesso

em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

TJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 70043502699, Décima Sexta Câmara Cível, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 13-10-2011.

TJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 70022257380, Nona Câmara Cível, Relator: Odone Sanguiné, Julgado em: 02-04-2008.

 

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Ação de cobrança de contrato firmado pela internet

O negócio entre as partes (contratante e contratado) é válido quando feito por agentes capazes, diante de um objeto lícito, possível e determinado, e desde que sua forma atenda a todos os requisitos legais, conforme ditames do artigo 104 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).

Restando inadimplente contratante ou contratado quanto à obrigação ajustada, constituirá-se em mora, devendo responder, além do principal, pelos juros e atualização monetária, nos moldes dos artigos 395, 406 e 407 do Código Civil.

Ademais, tal ato de inadimplência pode configurar-se em ato ilícito pelo descumprimento da obrigação acertada entre as partes, tendo em vista que a parte inadimplente não honra seu compromisso convencionado no contrato. Tal ato está disciplinado no Código Civil, in verbis: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Da mesma forma, o ato de uma das partes de usufruir dos frutos do contrato sem exercer a contraprestação que lhe é devida, configura enriquecimento ilícito, conforme disciplina o artigo 884 do Código Civil.

Nesses termos, o vigente Código Civil prevê que “Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Inicialmente, orienta-se que esgote-se todos os meios amigáveis de satisfação do débito antes de recorrer à via judicial. Todavia, há que se observar que a Lei nº 13.105/15 (Código de Processo Civil), em seu artigo 784, dispõe que para configurar título executivo extrajudicial o documento deverá estar assinado pelo devedor e por duas testemunhas. No entanto, quando ainda assim não se obtiver a quitação da obrigação, é cabível a Ação de Cobrança para que se busque o cumprimento do contrato.

Com isso, tema atual que merece atenção é a inadimplência referente às relações contratuais celebradas na via online, por meio de contrato digital. Quanto à validade jurídica e à exequibilidade judicial do contrato firmado pela internet, o Superior Tribunal de Justiça permitiu a cobrança de dívida oriunda de contrato digital, equiparando sua validade aos contratos firmados presencialmente, reconhecendo-o portanto como título executivo. Trata-se de decisão proferida no Recurso Especial de nº 1.495.920, datado de 15/05/2018, conforme lê-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXECUTIVIDADE DE CONTRATO ELETRÔNICO DE MÚTUO ASSINADO DIGITALMENTE (CRIPTOGRAFIA ASSIMÉTRICA) EM CONFORMIDADE COM A INFRAESTRUTURA DE CHAVES PÚBLICAS BRASILEIRA. TAXATIVIDADE DOS TÍTULOS EXECUTIVOS. POSSIBILIDADE, EM FACE DAS PECULIARIDADES DA CONSTITUIÇÃO DO CRÉDITO, DE SER EXCEPCIONADO O DISPOSTO NO ART. 585, INCISO II, DO CPC/73 (ART. 784, INCISO III, DO CPC/2015). QUANDO A EXISTÊNCIA E A HIGIDEZ DO NEGÓCIO PUDEREM SER VERIFICADAS DE OUTRAS FORMAS, QUE NÃO MEDIANTE TESTEMUNHAS, RECONHECENDO-SE EXECUTIVIDADE AO CONTRATO ELETRÔNICO. PRECEDENTES. […] no entanto, de excepcional reconhecimento da executividade de determinados títulos (contratos eletrônicos) quando atendidos especiais requisitos, em face da nova realidade comercial com o intenso intercâmbio de bens e serviços em sede virtual. 4. Nem o Código Civil, nem o Código de Processo Civil, inclusive o de 2015, mostraram-se permeáveis à realidade negocial vigente e, especialmente, à revolução tecnológica que tem sido vivida no que toca aos modernos meios de celebração de negócios, que deixaram de se servir unicamente do papel, passando a se consubstanciar em meio eletrônico. 5. A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. 6. Em face destes novos instrumentos de verificação de autenticidade e presencialidade do contratante, possível o reconhecimento da executividade dos contratos eletrônicos. 7. Caso concreto em que o executado sequer fora citado para responder a execução, oportunidade em que poderá suscitar a defesa que entenda pertinente, inclusive acerca da regularidade formal do documento eletrônico, seja em exceção de pré-executividade, seja em sede de embargos à execução. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018)

Entende-se, portanto, que a anuência das partes na via eletrônica para a contratação de uma prestação, observados os requisitos legais e as informações dispostas no contrato, ainda que não possua assinatura de testemunhas, confere ao instrumento contratual validade jurídica e, portanto, o torna exequível na via judicial.

Desta feita, a ação de cobrança deverá ser embasada pela produção de todos os meios de prova em direito permitidos para que se ateste o alegado, em especial a juntada do contrato eletrônico aderido pelas partes, troca de e-mails e mensagens, o depoimento pessoal da parte ofendida e do preposto do demandado, oitiva de testemunhas, perícia se necessário for, além de outros documentos que facilitem o entendimento do julgador e o desenrolar do trâmite processual.

Quanto ao vasto rol de provas de constituirá o suporte probatório da ação, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em recente julgamento no Recurso Cível de nº 71009114364, da Segunda Turma Recursal Cível, em 24.06.2020, entendeu que restou comprovada a existência do débito em razão de a parte ter demonstrado “através dos comprovantes de recebimento das mercadorias assinados nos autos, para reforma da residência da autora, juntamente com os demais documentos acostados pela ré, como conversas via whatsapp e notificação de cobrança extrajudicial”.

Por fim, cumpre ressaltar que, no intento de atualizar a legislação vigente referente ao tema, encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 3514/2015 que tem por fim aperfeiçoar as disposições atinentes ao comércio eletrônico, aos contratos internacionais comerciais e de consumo e dispor sobre as obrigações extracontratuais, suprindo assim a vulnerabilidade contratual existente nesta espécie de relação.

 

Referências:

BRASIL, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível para acesso em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

BRASIL, Lei 13.105 de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível para acesso em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

STJ, Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1495920. DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 07/06/2018.

TJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Recurso Cível nº 71009114364,  Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Julgado em: 24-06-2020.

 

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