Rescisão de contrato de locação por ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis

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Diante de imprevisibilidades que podem surgir no decorrer de relações contratuais, surgem os questionamentos quanto às formas de proceder nestas relações firmadas anteriormente, principalmente com relação à rescisão contratual unilateral, tanto por parte do locador quanto por parte do locatário do imóvel.

Assim, urge esclarecer que, nos termos do artigo 478 do Código Civil, disciplinado pela Lei nº 10.406/02, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.

            Diante deste mandamento normativo, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, por meio da Apelação Cível nº 70043502699, proferida pela Décima Sexta Câmara Cível, elucida que poderá haver rescisão antecipada do contrato de locação, com base na teoria da imprevisão, quando o fato for imprevisível, elidindo-se a multa compensatória decorrente de rescisão antecipada. No entanto, o colendo Tribunal adverte que para que haja incidência de tal regra, “não basta a mera alegação de dificuldades financeiras decorrentes de suposta força maior”.

Assim, o artigo 480 do Código Civil prevê que quando houver onerosidade excessiva para uma das partes, esta poderá pleitear seu ajustamento a fim de evitar que caia em mora. Desta forma, é aconselhável que a parte que se encontra-se em inadimplência, ou à beira desta, realize uma notificação à locadora relatando sua intenção de deixar o imóvel ou de providenciar uma negociação entre ambas. Isso porque é possível que haja um acordo entre as partes contratantes, que poderá ser uma suspensão do pagamento por prazo determinado, a flexibilização do vencimento das parcelas, entre outras opções que sejam benéficas à ambas as partes, evitando a onerosidade excessiva e viabilizando o prosseguimento da relação contratada. Isso porque, de acordo com decisão proferida nos autos da Apelação Cível nº 70022257380, TJRS, deve-se considerar “os princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, que permeiam a contratualidade, bem como o princípio pacta sunt servanda”.

Caso ainda assim opte-se pela rescisão prematura do contrato de locação e a parte locadora exija multa compensatória, esta deverá ser “adequada e suficiente para recompor as perdas derivadas da rescisão prematura do contrato” (vide Apelação Cível nº 70043502699, TJRS). Isso porque, inicialmente, a cláusula contratual que estipula a previsão de multa em caso de haver rescisão unilateral do contrato antes da data de sua finalização, “não se reveste de abusividade, constituindo-se em explicitação e segurança contratual para ambas as partes” (vide Apelação Cível nº 70022257380, TJRS). Deste modo, inicialmente, imperiosa se faz a discussão contratual entre ambas as partes em busca da sua melhor resolução, diante de um cenário inimaginável que exige o rompimento da relação contratual, como é o caso de uma pandemia, por exemplo.

No entanto, quando a tentativa de acordo restar inexitosa, caberá à parte ofendida ingressar na via judicial para ter satisfeito seu direito, justificando-se na excessiva onerosidade que o contrato apresenta frente à sua situação particular ocasionada por uma fato imprevisível ou extraordinário.

Em suma, o tema da rescisão prematura do contrato de locação derivada de casos de imprevisibilidade e acontecimentos extraordinários, que tem como base o artigo 478 do Código Civil, é pouco legislado e será analisado caso a caso com base no rol probatório de documentos juntados ao processo.

 

Referências:

BRASIL, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível para acesso

em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

TJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 70043502699, Décima Sexta Câmara Cível, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 13-10-2011.

TJ, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 70022257380, Nona Câmara Cível, Relator: Odone Sanguiné, Julgado em: 02-04-2008.

 

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Até o próximo artigo Civel.

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